Ви думаєте, що покупка будинку зводиться до площі в квадратних метрах та ціні в оголошенні. Це негаразд. Все залежить від готівки, яка зараз лежать на вашому ощадному рахунку. Банки вимагають, щоб ви внесли значну частину власних коштів, перш ніж позичать вам хоч один цент. Це етап «власного капіталу». Для більшості це найболючіша частина.
Стандартні іпотечні структури у Німеччині, такі як ануїтетний кредит чи кредит через ощадний банк, обмежують частку фінансування 80-відсотковою межею забезпечення. Ця цифра просто звучить. Але це негаразд. Іпотечні банки, керуючись своїми статутами, часто фінансують трохи більше 60 відсотків. Таким чином, в ідеальному математичному світі вам потрібний власний капітал у розмірі 20 відсотків.
Візьмемо чисту цифру. Загальна сума кредиту – 100 000 євро. Необхідний власний капітал: 20 000 євро. Готово, вірно?
Ні.
Прихована пастка в 10 відсотків
Банки виключають певні витрати з суми, що фінансується. Нотаріальні збори. Внесення до земельного реєстру. Це витрати, які ви повинні сплатити заздалегідь. Вони не входять у кредит.
Це додає приблизно 10 відсотків загальної вартості нерухомості. Ваша сценарна сума кредиту в 100 000 євро насправді коштує 110 000 євро. Математика змінюється. Вам більше не потрібно нагромадити 20 000 євро. Вам потрібно 30 000 євро. Межа забезпечення застосовується до вартості кредиту, а чи не до загальних витрат.
Чому більш висока оцінка може заощадити вам гроші
Тут починається контрінтуїтивна частина. Межа забезпечення заснована на вартості оцінки (Beleihungswert). Це не ринкова ціна. Це внутрішня оцінка банку. І вона варіюється.
Уявіть, що два банки оцінюють один і той самий будинок.
– Банк A оцінює його у 100 000 євро.
– Банк B оцінює його у 120 000 євро.
Ви можете подумати, що Банк A є кращим. Нижча вартість, менша сума кредиту. Але подивіться на рівні кредиту.
У Німеччині іпотечне фінансування ділиться на два транші:
1. Кредит першого рівня (1a): Покриває до 60 відсотків вартості оцінки. Нижча відсоткова ставка.
2. Кредит другого рівня (1b): Покриває наступні 20 відсотків. Вища процентна ставка.
Загальна сума, яку потрібно зайняти, залишається 100 000 євро в обох сценаріях. Але те, як ці 100 тисяч євро розподіляються, кардинально змінюється.
Банк A (оцінка 100 000 євро):
– 60 відсотків від 100 000 – це 60 000 євро. Ця частина отримує дешеву ставку 1a.
– 40 000 євро, що залишилися, які потрібні? Зачекайте. Загальна межа кредиту становить 80 відсотків. Таким чином, максимальна сума кредиту – 80 000 євро.
– 60 000 євро за ставкою 1a.
– 20 000 євро за ставкою 1b.
Банк B (оцінка 120 000 євро):
– 60 відсотків від 120 000 – це 72 000 євро. Ця частина отримує дешеву ставку 1a.
– 28 000 євро, що залишилися (щоб досягти загальної суми 100 000 євро) отримують ставку 1b.
Зачекайте. Давайте знову перевіримо вихідні цифри, щоб бути точними.
Джерело каже:
Банк A (ціна 100 тис.): 5% за 60 тис., 6% за 20 тис. Загальний кредит 80 тис.? Ні, джерело має на увазі, що сума кредиту в контексті прикладу становить 100 тис., але розрахунок відсотків використовує 60 тис. та 20 тис. Давайте уважно перечитаємо.
Текст джерела: «Приклад: При сумі кредиту 100 000 євро… Банк A оцінює… 100 000… Банк B… 120 000… Межа забезпечення становить 96 000… Позичальнику потрібно накопичити… 36 000…».
Потім розрахунок відсотків:
«Банк A… 5 відсотків за 60 000 євро та 6 відсотків за 20 000 євро». Загальний кредит становить 80 000 євро.
«Банк B… 5 відсотків за 72 000 євро і 6 відсотків, що залишилися, за 8 000 євро». Загальний кредит становить 80 000 євро.
Добре, у фазі розрахунку відсотків приклад передбачає суму кредиту в 80 000 євро, або, можливо, «100 000» було приблизно цифрою вартості нерухомості в першому абзаці, але конкретний розрахунок використовує кредит у 80 тис. Давайте дотримуватися конкретних цифр, наданих у розрахунковій частині тексту, щоб не вигадувати факт.
У тексті вказано:
– Банк A: Оцінка 100 тис.
