Myslíte si, že koupě domu závisí na rozloze čtverečních a katalogové ceně. To je špatně. Vše závisí na hotovosti, kterou máte aktuálně na spořicím účtu. Banky vyžadují, abyste vložili značnou část svých vlastních prostředků, než vám půjčí jediný cent. Toto je fáze „equity“. Pro většinu je to ta nejbolestivější část.
Standardní hypoteční struktury v Německu, jako je anuitní úvěr nebo úvěr prostřednictvím spořitelny, omezují podíl na financování na 80% limit zajištění. Tento údaj zní jednoduše. Ale to není pravda. Hypoteční banky, které se řídí svými stanovami, často nefinancují více než 60 procent. Takže v dokonalém matematickém světě byste potřebovali 20 procent vlastního kapitálu.
Vezměme si čisté číslo. Celková výše půjčky: 100 000 eur. Požadované čisté jmění: 20 000 eur. Hotovo, jo?
Ne.
Skrytá past na 10 procent
Banky z financované částky vylučují některé výdaje. Notářské poplatky. Zápis do katastru nemovitostí. To jsou náklady, které musíte zaplatit předem. Nejsou zahrnuty do kreditu.
To přidává přibližně 10 procent k celkovým nákladům na nemovitost. Vaše scénářová půjčka ve výši 100 000 eur ve skutečnosti stojí 110 000 eur. Matematika se mění. Už nemusíte šetřit 20 000 eur. Potřebujete 30 000 eur. Limit zajištění se vztahuje na náklady úvěru, nikoli na celkové náklady.
Proč vám vyšší hodnocení může ušetřit peníze
Zde přichází na řadu neintuitivní část. Bezpečnostní limit je založen na hodnotě ocenění (Beleihungswert). Toto není tržní cena. Jedná se o interní hodnocení banky. A to se liší.
Představte si dvě banky, které oceňují stejný dům.
– Banka A to oceňuje na 100 000 eur.
– Banka B to oceňuje na 120 000 eur.
Možná si myslíte, že banka A je lepší. Nižší náklady, nižší výše úvěru. Ale podívejte se na úroveň úvěrů.
V Německu je hypoteční financování rozděleno do dvou tranší:
1. Úvěr první úrovně (1a): Pokrývá až 60 procent nákladů na posouzení. Nižší úroková sazba.
2. Úvěr druhého stupně (1b): Pokrývá dalších 20 procent. Vyšší úroková sazba.
Celková částka, kterou si potřebujete půjčit, zůstává v obou scénářích 100 000 EUR. Ale způsob, jakým se rozděluje 100 000 EUR, se dramaticky mění.
Banka A (ocenění 100 000 eur):
– 60 procent ze 100 000 je 60 000 eur. Tato část dostane levnou sazbu 1a.
– Zbývajících 40 000 eur, které jsou potřeba? Počkejte. Celkový úvěrový limit je 80 procent. Maximální výše půjčky je tedy 80 000 eur.
– 60 000 eur při kurzu 1a.
– 20 000 eur při kurzu 1b.
Banka B (ocenění 120 000 eur):
– 60 procent ze 120 000 je 72 000 eur. Tato část dostane levnou sazbu 1a.
– Zbývajících 28 000 eur (k dosažení celkové částky 100 000 eur) obdrží kurz 1b.
Počkejte. Pojďme znovu zkontrolovat původní čísla, abychom byli přesní.
Zdroj říká:
Banka A (cena 100 tisíc): 5 % za 60 tisíc, 6 % za 20 tisíc. Celková půjčka 80 tisíc? Ne, ze zdroje vyplývá, že výše úvěru v kontextu příkladu je 100 tisíc, ale pro výpočet úroku je použito 60 tisíc a 20 tisíc. Přečtěme si to pozorně znovu.
Zdrojový text: “Příklad: Při výši úvěru 100 000 eur… Banka A odhaduje… 100 000… Banka B… 120 000… Limit zajištění je 96 000… Dlužník potřebuje ušetřit… 36 000…”.
Poté spočítejte úrok:
“Banka A… 5 procent za 60 000 eur a 6 procent za 20 000 eur.” Celková půjčka zde činí 80 000 eur.
“Banka B… 5 procent za 72 000 eur a zbývajících 6 procent za 8 000 eur.” Celková půjčka zde činí 80 000 eur.
Dobře, ve fázi výpočtu úroku příklad předpokládá výši úvěru 80 000 eur, nebo možná „100 000“ byla přibližná hodnota hodnoty nemovitosti v prvním odstavci, ale konkrétní výpočet používá úvěr ve výši 80 tisíc. Držme se konkrétních čísel uvedených ve výpočtové části textu, abychom si nevymýšleli fakta.
V textu se uvádí:
– Banka A: Ocenění 100 tis.
