Myślisz, że zakup domu sprowadza się do powierzchni i ceny ofertowej. To jest błędne. Wszystko zależy od środków jakie aktualnie posiadasz na koncie oszczędnościowym. Banki wymagają zdeponowania znacznej części własnych środków, zanim pożyczą ci choćby cent. To jest etap „kapitału własnego”. Dla większości jest to najbardziej bolesna część.
Standardowe struktury kredytów hipotecznych w Niemczech, takie jak pożyczka dożywotnia lub pożyczka za pośrednictwem banku oszczędnościowego, ograniczają udział w finansowaniu do 80% limitu zabezpieczenia. Ta liczba brzmi prosto. Ale to nieprawda. Banki hipoteczne, kierując się swoim statutem, często finansują nie więcej niż 60 proc. Zatem w idealnym matematycznym świecie potrzebny byłby 20-procentowy kapitał własny.
Weźmy czystą liczbę. Całkowita kwota pożyczki: 100 000 euro. Wymagana wartość netto: 20 000 euro. Gotowe, prawda?
Nie.
Ukryta pułapka 10 procent
Banki wyłączają z finansowanej kwoty niektóre wydatki. Opłaty notarialne. Wpis do księgi wieczystej. Są to koszty, które trzeba zapłacić z góry. Nie są one wliczane do kredytu.
To dodaje około 10 procent całkowitego kosztu nieruchomości. Twój scenariusz pożyczki w kwocie 100 000 euro faktycznie kosztuje 110 000 euro. Matematyka się zmienia. Nie musisz już oszczędzać 20 000 euro. Potrzebujesz 30 000 euro. Limit zabezpieczeń dotyczy kosztu kredytu, a nie jego całkowitych kosztów.
Dlaczego wyższa ocena może pomóc Ci zaoszczędzić pieniądze
W tym miejscu pojawia się część sprzeczna z intuicją. Limit bezpieczeństwa opiera się na wartości wyceny (Beleihungswert). To nie jest cena rynkowa. Taka jest wewnętrzna ocena banku. I to jest różne.
Wyobraź sobie, że dwa banki wyceniają ten sam dom.
– Bank A wycenia go na 100 000 euro.
– Bank B wycenia go na 120 000 euro.
Można by pomyśleć, że Bank A jest lepszy. Niższy koszt, niższa kwota kredytu. Ale spójrz na poziom kredytów.
W Niemczech finansowanie hipoteczne podzielone jest na dwie transze:
1. Pożyczka Tier One (1a): Pokrywa do 60 procent kosztów wyceny. Niższe oprocentowanie.
2. Pożyczka drugiego poziomu (1b): Obejmuje kolejne 20 procent. Wyższe oprocentowanie.
Całkowita kwota, którą musisz pożyczyć, w obu scenariuszach wynosi 100 000 EUR. Jednak sposób dystrybucji 100 000 euro zmienia się radykalnie.
Bank A (wycena 100 000 euro):
– 60 procent ze 100 000 to 60 000 euro. Ta część ma niską stawkę 1a.
– Pozostałe 40 000 euro, które są potrzebne? Czekać. Ogólny limit kredytowy wynosi 80 proc. Zatem maksymalna kwota pożyczki wynosi 80 000 euro.
– 60 000 euro według stawki 1a.
– 20 000 euro według stawki 1b.
Bank B (wycena 120 000 euro):
– 60 procent ze 120 000 to 72 000 euro. Ta część ma niską stawkę 1a.
– Pozostałe 28 000 euro (aby osiągnąć łączną kwotę 100 000 euro) otrzymuje stawkę 1b.
Czekać. Sprawdźmy ponownie oryginalne liczby, aby były dokładne.
Źródło mówi:
Bank A (koszt 100 tys.): 5% za 60 tys., 6% za 20 tys. Całkowity kredyt 80 tys. Nie, ze źródła wynika, że kwota pożyczki w kontekście przykładu wynosi 100 tys., natomiast w kalkulacji odsetek stosuje się 60 tys. i 20 tys. Przeczytajmy to jeszcze raz uważnie.
Tekst źródłowy: „Przykład: Przy kwocie kredytu 100 000 euro… Bank A szacuje… 100 000… Bank B… 120 000… Limit zabezpieczenia wynosi 96 000… Kredytobiorca musi zaoszczędzić… 36 000…”.
Następnie oblicz odsetki:
„Bank A… 5 procent za 60 000 euro i 6 procent za 20 000 euro”. Całkowita kwota pożyczki wynosi 80 000 euro.
„Bank B… 5 procent za 72 000 euro, a pozostałe 6 procent za 8 000 euro”. Całkowita kwota pożyczki wynosi 80 000 euro.
OK, na etapie naliczania odsetek w przykładzie założono kwotę pożyczki 80 000 euro, a może „100 000” było przybliżoną wartością nieruchomości w pierwszym akapicie, ale w konkretnym obliczeniu wykorzystano pożyczkę w wysokości 80 tys. Trzymajmy się konkretnych liczb podanych w części obliczeniowej tekstu, żeby nie zmyślać faktów.
Tekst stwierdza:
– Bank A: Wycena 100 tys.
