Вы думаете, что покупка дома сводится к площади в квадратных метрах и цене в объявлении. Это не так. Всё зависит от наличных денег, которые сейчас лежат на вашем сберегательном счете. Банки требуют, чтобы вы внесли значительную часть собственных средств, прежде чем одолжат вам хотя бы один цент. Это этап «собственного капитала». Для большинства это самая болезненная часть.
Стандартные ипотечные структуры в Германии, такие как аннуитетный кредит или кредит через сберегательный банк, ограничивают долю финансирования 80-процентным пределом обеспечения. Эта цифра звучит просто. Но это не так. Ипотечные банки, руководствуясь своими уставами, часто финансируют не более 60 процентов. Таким образом, в идеальном математическом мире вам нужен собственный капитал в размере 20 процентов.
Возьмем чистую цифру. Общая сумма кредита: 100 000 евро. Требуемый собственный капитал: 20 000 евро. Готово, верно?
Нет.
Скрытая ловушка в 10 процентов
Банки исключают определенные расходы из финансируемой суммы. Нотариальные сборы. Внесения в земельный реестр. Это расходы, которые вы должны оплатить заранее. Они не входят в кредит.
Это добавляет примерно 10 процентов к общей стоимости недвижимости. Ваша сценарная сумма кредита в 100 000 евро на самом деле обходится в 110 000 евро. Математика меняется. Вам больше не нужно накопить 20 000 евро. Вам нужно 30 000 евро. Предел обеспечения применяется к стоимости кредита, а не к общим расходам.
Почему более высокая оценка может сэкономить вам деньги
Здесь начинается контринтуитивная часть. Предел обеспечения основан на стоимости оценки (Beleihungswert). Это не рыночная цена. Это внутренняя оценка банка. И она варьируется.
Представьте, что два банка оценивают один и тот же дом.
— Банк A оценивает его в 100 000 евро.
— Банк B оценивает его в 120 000 евро.
Вы можете подумать, что Банк A лучше. Более низкая стоимость, меньшая сумма кредита. Но посмотрите на уровни кредита.
В Германии ипотечное финансирование делится на два транша:
1. Кредит первого уровня (1a): Покрывает до 60 процентов стоимости оценки. Более низкая процентная ставка.
2. Кредит второго уровня (1b): Покрывает следующие 20 процентов. Более высокая процентная ставка.
Общая сумма, которую вам нужно занять, остается 100 000 евро в обоих сценариях. Но то, как эти 100 000 евро распределяются, кардинально меняется.
Банк A (оценка 100 000 евро):
— 60 процентов от 100 000 — это 60 000 евро. Эта часть получает дешевую ставку 1a.
— Оставшиеся 40 000 евро, которые нужны? Подождите. Общий предел кредита составляет 80 процентов. Таким образом, максимальная сумма кредита — 80 000 евро.
— 60 000 евро по ставке 1a.
— 20 000 евро по ставке 1b.
Банк B (оценка 120 000 евро):
— 60 процентов от 120 000 — это 72 000 евро. Эта часть получает дешевую ставку 1a.
— Оставшиеся 28 000 евро (чтобы достичь общей суммы 100 000 евро) получают ставку 1b.
Подождите. Давайте еще раз проверим исходные цифры, чтобы быть точными.
Источник говорит:
Банк A (стоимость 100 тыс.): 5% за 60 тыс., 6% за 20 тыс. Общий кредит 80 тыс.? Нет, источник подразумевает, что сумма кредита в контексте примера составляет 100 тыс., но расчет процентов использует 60 тыс. и 20 тыс. Давайте внимательно перечитаем.
Текст источника: «Пример: При сумме кредита в 100 000 евро… Банк A оценивает… 100 000… Банк B… 120 000… Предел обеспечения составляет 96 000… Заемщику нужно накопить… 36 000…».
Затем расчет процентов:
«Банк A… 5 процентов за 60 000 евро и 6 процентов за 20 000 евро». Общий кредит здесь составляет 80 000 евро.
«Банк B… 5 процентов за 72 000 евро и оставшиеся 6 процентов за 8 000 евро». Общий кредит здесь составляет 80 000 евро.
Хорошо, в фазе расчета процентов пример предполагает сумму кредита в 80 000 евро, или, возможно, «100 000» было приблизительной цифрой стоимости недвижимости в первом абзаце, но конкретный расчет использует кредит в 80 тыс. Давайте придерживаться конкретных цифр, предоставленных в расчетной части текста, чтобы не выдумывать факты.
В тексте указано:
— Банк A: Оценка 100 тыс.
