Crees que comprar una casa se trata de los metros cuadrados y el precio que figura en el listado. No lo es. Se trata del efectivo que tienes en tu cuenta de ahorros en este momento. Los bancos exigen una parte de su propio dinero antes de prestarle un solo centavo. Esta es la fase de “equidad”. Para la mayoría, es la parte dolorosa.
Las estructuras de préstamos estándar en Alemania, como el préstamo de anualidad o el préstamo de ahorro para la construcción, tienen un límite de 80 por ciento de garantía de garantía. Ese número suena simple. No lo es. Los bancos hipotecarios, regidos por sus estatutos, a menudo sólo llegan hasta el 60 por ciento. Entonces, en el mundo matemático ideal, se necesita un 20 por ciento de capital.
Usemos un número limpio. Suma total del crédito: 100.000 euros. Su capital requerido: 20.000 euros. Listo, ¿verdad?
Equivocado.
La trampa oculta del 10 por ciento
Los bancos excluyen ciertos costos del monto financiado. Honorarios de notario. Entradas registrales de la propiedad. Estos son tuyos para pagar por adelantado. No son parte del préstamo.
Esto agrega aproximadamente un 10 por ciento al costo total de la propiedad. Su préstamo de 100.000 euros en realidad le cuesta ahora 110.000 euros. Las matemáticas cambian. Ya no necesitas ahorrar 20.000 euros. Necesitas 30.000 euros. El límite de garantía se aplica al valor del préstamo, no al gasto total.
Por qué una tasación más alta puede ahorrarle dinero
Aquí es donde se vuelve contraintuitivo. El límite de garantía se basa en el valor de tasación (Beleihungswert). Este no es el precio de mercado. Es la valoración interna del banco. Y varía.
Imaginemos dos bancos mirando la misma casa.
– El banco A lo valora en 100.000 euros.
– El banco B lo valora en 120.000 euros.
Se podría pensar que el Banco A es mejor. Menor valor, menor monto del préstamo. Pero mire los niveles de préstamos.
En Alemania, la financiación inmobiliaria se divide en dos tramos:
1. Préstamo de primer piso (1a): Cubre hasta el 60 por ciento del valor de tasación. Tasa de interés más baja.
2. Préstamo de segundo piso (1b): Cubre el siguiente 20 por ciento. Tasa de interés más alta.
El importe total que necesita pedir prestado sigue siendo de 100.000 euros en ambos escenarios. Pero la forma de repartir esos 100.000 euros cambia drásticamente.
Banco A (tasación 100.000 euros):
– El 60 por ciento de 100.000 son 60.000 euros. Esto obtiene la tarifa barata 1a.
– ¿Se necesitan los 40.000 euros restantes? Esperar. El límite del préstamo es del 80 por ciento total. Entonces 80.000 euros es el préstamo máximo.
– 60.000 euros en 1a.
– 20.000 euros en 1b.
Banco B (tasación 120.000 euros):
– El 60 por ciento de 120.000 son 72.000 euros. Esto obtiene la tarifa barata 1a.
– Los 28.000 euros restantes (para llegar al total de 100.000) obtienen la tarifa 1b.
Esperar. Comprobemos los números de origen nuevamente para ser precisos.
La fuente dice:
Banco A (valor de 100k): 5% por 60k, 6% por 20k. Préstamo total 80k? No, la fuente implica que el monto del préstamo es de 100 000 en el contexto del ejemplo, pero el cálculo de intereses utiliza 60 000 y 20 000. Volvamos a leer con atención.
Texto fuente: “Beispiel: Bei einer Kreditsumme von 100.000 Euro… Bank A schätzt… 100.000… Bank B… 120.000… Beleihungsgrenze bei 96.000… Kreditnehmer müsste 36.000… ansparen.”
Luego el cálculo de intereses:
“Banco A… 5 por 60.000 euros y 6 por 20.000 euros.” El préstamo total aquí es de 80.000 euros.
“Banco B… 5 por 72.000 euros y el verbleibenden 6 por 8.000 euros.” El préstamo total aquí es de 80.000 euros.
Bien, el ejemplo supone un importe de préstamo de 80.000 euros en la fase de cálculo de intereses, o quizás “100.000” era una cifra aproximada para el valor de la propiedad en el primer párrafo, pero el cálculo específico utiliza un préstamo de 80.000 euros. Sigamos con los números específicos proporcionados en la sección de cálculo del texto para evitar inventar hechos.
El texto dice:
– Banco A: Tasación 100k
