Je denkt dat het kopen van een huis gaat over de vierkante meters en de prijs die op de advertentie staat. Dat is het niet. Het gaat om het geld dat u nu op uw spaarrekening heeft staan. Banken eisen een deel van je eigen geld voordat ze je ook maar één cent lenen. Dit is de ‘aandelen’-fase. Voor de meesten is dit het pijnlijke deel.
De standaardleningsstructuren in Duitsland, zoals de lijfrentelening of de bouwspaarlening, hebben een onderpandlimiet van 80 procent. Dat getal klinkt eenvoudig. Dat is het niet. Hypothecaire banken, die door hun statuten worden bestuurd, gaan vaak maar tot 60 procent omhoog. In de ideale wiskundige wereld heb je dus 20 procent eigen vermogen nodig.
Laten we een schoon getal gebruiken. Totale kredietsom: 100.000 euro. Uw vereist eigen vermogen: 20.000 Euro. Klaar, toch?
Fout.
De verborgen val van 10 procent
Banken sluiten bepaalde kosten uit van het gefinancierde bedrag. Notariskosten. Kadastergegevens. Deze kunt u vooraf betalen. Ze maken geen deel uit van de lening.
Dit voegt ongeveer 10 procent toe aan de totale kosten van het onroerend goed. Uw leenscenario van 100.000 euro kost nu in werkelijkheid 110.000 euro. De wiskunde verschuift. U hoeft niet langer 20.000 euro gespaard te hebben. Je hebt 30.000 euro nodig. De onderpandlimiet geldt voor de waarde van de lening, niet voor de totale uitgaven.
Waarom een hogere taxatie u geld kan besparen
Hier wordt het contra-intuïtief. De onderpandlimiet is gebaseerd op de taxatiewaarde (Beleihungswert). Dit is niet de marktprijs. Het is de interne waardering van de bank. En het varieert.
Stel je voor dat twee banken naar hetzelfde huis kijken.
– Bank A waardeert het op 100.000 euro.
– Bank B waardeert het op 120.000 euro.
Je zou kunnen denken dat Bank A beter is. Lagere waarde, lager leenbedrag. Maar kijk eens naar de leningniveaus.
In Duitsland wordt de vastgoedfinanciering in twee tranches opgesplitst:
1. Eerste lening (1a): Dekt maximaal 60 procent van de taxatiewaarde. Lagere rente.
2. Tweede lening (1b): Dekt de volgende 20 procent. Hogere rente.
Het totaalbedrag dat u moet lenen blijft in beide scenario’s 100.000 euro. Maar hoe die 100.000 euro verdeeld wordt, verandert drastisch.
Bank A (taxatie 100.000 euro):
– 60 procent van 100.000 is 60.000 euro. Dit krijgt het goedkope 1a-tarief.
– De resterende 40.000 euro nodig? Wachten. De leenlimiet is in totaal 80 procent. Dus 80.000 euro is de maximale lening.
– 60.000 euro op 1a.
– 20.000 euro bij 1b.
Bank B (taxatie € 120.000):
– 60 procent van 120.000 is 72.000 euro. Dit krijgt het goedkope 1a-tarief.
– De overige 28.000 euro (om het totaal van 100.000 te bereiken) krijgt het 1b-tarief.
Wachten. Laten we de bronnummers nog eens controleren om precies te zijn.
De bron zegt:
Bank A (100k-waarde): 5% voor 60k, 6% voor 20k. Totale lening 80k? Nee, de bron impliceert dat het geleende bedrag in de voorbeeldcontext 100.000 bedraagt, maar bij de renteberekening wordt gebruik gemaakt van 60.000 en 20.000. Laten we het nog eens aandachtig lezen.
Brontekst: “Beispiel: Bei einer Kreditsumme von 100.000 Euro… Bank A schätzt… 100.000… Bank B… 120.000… Beleihungsgrenze bei 96.000… Kreditnehmer müsste 36.000… ansparen.”
Dan de renteberekening:
“Bank A… 5 Prozent voor 60.000 Euro en de 6 Prozent voor 20.000 Euro.” De totale lening bedraagt hier 80.000 euro.
“Bank B… 5 Prozent voor 72.000 Euro en de 6 Prozent voor 8000 Euro.” De totale lening bedraagt hier 80.000 euro.
Oké, in het voorbeeld wordt uitgegaan van een leningbedrag van 80.000 euro in de renteberekeningsfase, of misschien was de “100.000” een ruw getal voor de waarde van het onroerend goed in de eerste paragraaf, maar de specifieke berekening maakt gebruik van een lening van 80.000 euro. Laten we ons houden aan de specifieke getallen in het berekeningsgedeelte van de tekst om te voorkomen dat we feiten verzinnen.
In de tekst staat:
– Bank A: Taxatie 100k
