Sie glauben, dass es beim Kauf eines Hauses auf die Quadratmeterzahl und den Preis im Angebot ankommt. Das ist es nicht. Es geht um das Bargeld, das Sie gerade auf Ihrem Sparkonto haben. Banken verlangen einen Teil Ihres eigenen Geldes, bevor sie Ihnen einen Cent leihen. Dies ist die „Equity“-Phase. Für die meisten ist es der schmerzhafte Teil.
Die in Deutschland üblichen Kreditstrukturen, wie das Annuitätendarlehen oder das Bauspardarlehen, sind auf eine Besicherungsgrenze von 80 Prozent begrenzt. Diese Zahl klingt einfach. Das ist es nicht. Hypothekenbanken, die ihren Statuten unterliegen, steigen oft nur bis zu 60 Prozent. In der idealen mathematischen Welt benötigen Sie also 20 Prozent Eigenkapital.
Verwenden wir eine saubere Zahl. Gesamtkreditsumme: 100.000 Euro. Ihr erforderliches Eigenkapital: 20.000 Euro. Fertig, oder?
Falsch.
Die versteckte 10-Prozent-Falle
Banken schließen bestimmte Kosten von der finanzierten Summe aus. Notargebühren. Grundbucheinträge. Diese müssen Sie im Voraus bezahlen. Sie sind nicht Bestandteil des Darlehens.
Dies erhöht die Gesamtkosten der Immobilie um etwa 10 Prozent. Ihr 100.000-Euro-Kreditszenario kostet in der Realität nun 110.000 Euro. Die Mathematik verschiebt sich. Sie müssen nicht mehr 20.000 Euro gespart haben. Sie benötigen 30.000 Euro. Die Besicherungsgrenze bezieht sich auf den Kreditwert, nicht auf den Gesamtaufwand.
Warum Sie mit einer höheren Bewertung Geld sparen können
Hier wird es kontraintuitiv. Die Besicherungsgrenze richtet sich nach dem Beleihungswert. Dies ist nicht der Marktpreis. Es handelt sich um die interne Bewertung der Bank. Und es variiert.
Stellen Sie sich zwei Banken vor, die dasselbe Haus betrachten.
– Bank A bewertet es mit 100.000 Euro.
– Bank B bewertet es mit 120.000 Euro.
Man könnte meinen, Bank A sei besser. Niedrigerer Wert, geringere Kreditsumme. Aber schauen Sie sich die Kreditstufen an.
In Deutschland wird die Immobilienfinanzierung in zwei Tranchen aufgeteilt:
1. Darlehen der ersten Stufe (1a): Deckt bis zu 60 Prozent des Schätzwertes ab. Niedrigerer Zinssatz.
2. Darlehen der zweiten Stufe (1b): Deckt die nächsten 20 Prozent ab. Höherer Zinssatz.
Der Gesamtbetrag, den Sie leihen müssen, beträgt in beiden Fällen weiterhin 100.000 Euro. Doch wie diese 100.000 Euro aufgeteilt werden, ändert sich drastisch.
Bank A (100.000 Euro Gutachten):
– 60 Prozent von 100.000 sind 60.000 Euro. Dadurch erhält man den günstigen 1a-Tarif.
– Die restlichen 40.000 Euro benötigt? Warten. Die Kreditobergrenze beträgt insgesamt 80 Prozent. Der maximale Kredit beträgt also 80.000 Euro.
– 60.000 Euro bei 1a.
– 20.000 Euro bei 1b.
Bank B (120.000 Euro Gutachten):
– 60 Prozent von 120.000 sind 72.000 Euro. Dadurch erhält man den günstigen 1a-Tarif.
– Die restlichen 28.000 Euro (um die Gesamtsumme von 100.000 zu erreichen) erhalten den 1b-Tarif.
Warten. Um genau zu sein, überprüfen wir noch einmal die Quellzahlen.
Die Quelle sagt:
Bank A (100.000-Wert): 5 % für 60.000, 6 % für 20.000. Gesamtdarlehen 80.000? Nein, die Quelle impliziert, dass die Kreditsumme im Beispielkontext 100.000 beträgt, aber die Zinsberechnung verwendet 60.000 und 20.000. Lesen wir es noch einmal sorgfältig durch.
Quelltext: „Beispiel: Bei einer Kreditsumme von 100.000 Euro… Bank A schätzte… 100.000… Bank B… 120.000… Beleihungsgrenze bei 96.000… Kreditnehmer müsste 36.000… ansparen.“
Dann die Zinsberechnung:
„Bank A… 5 Prozent für 60.000 Euro und den 6 Prozent für 20.000 Euro.“ Die Gesamtkreditsumme beträgt hier 80.000 Euro.
„Bank B… 5 Prozent für 72.000 Euro und die restlichen 6 Prozent für 8000 Euro.“ Die Gesamtkreditsumme beträgt hier 80.000 Euro.
Okay, das Beispiel geht in der Zinsberechnungsphase von einem Kreditbetrag von 80.000 Euro aus, oder vielleicht war „100.000“ im ersten Absatz eine grobe Zahl für den Immobilienwert, aber die konkrete Berechnung geht von einem Kredit von 80.000 Euro aus. Bleiben wir bei den konkreten Zahlen im Berechnungsabschnitt des Textes, um keine Fakten zu erfinden.
Im Text heißt es:
– Bank A: Bewertung 100.000
