Anda mengira membeli rumah itu tentang meter persegi dan harga yang tertera. Tidak. Ini tentang uang tunai yang Anda miliki di rekening tabungan Anda saat ini. Bank meminta sebagian uang Anda sendiri sebelum meminjamkan satu sen pun kepada Anda. Ini adalah fase “ekuitas”. Bagi kebanyakan orang, ini adalah bagian yang menyakitkan.
Struktur pinjaman standar di Jerman, seperti pinjaman anuitas atau pinjaman tabungan bangunan, dibatasi pada batas jaminan 80 persen. Angka itu terdengar sederhana. Tidak. Bank-bank hipotetis, yang diatur oleh anggaran dasar mereka, seringkali hanya naik hingga 60 persen. Jadi, dalam dunia matematika yang ideal, Anda memerlukan ekuitas 20 persen.
Mari kita gunakan nomor yang bersih. Total jumlah kredit: 100.000 Euro. Ekuitas yang Anda perlukan: 20.000 Euro. Selesai, kan?
Salah.
Perangkap 10 persen yang tersembunyi
Bank mengecualikan biaya-biaya tertentu dari jumlah yang dibiayai. Biaya notaris. Entri pendaftaran tanah. Ini adalah milik Anda yang harus dibayar di muka. Mereka bukan bagian dari pinjaman.
Ini menambah sekitar 10 persen total biaya properti. Skenario pinjaman 100.000 Euro Anda sekarang berharga 110.000 Euro pada kenyataannya. Matematikanya bergeser. Anda tidak perlu lagi menabung 20.000 Euro. Kamu membutuhkan 30.000 Euro. Batasan agunan berlaku untuk nilai pinjaman, bukan total pengeluaran.
Mengapa penilaian yang lebih tinggi dapat menghemat uang Anda
Di sinilah hal itu menjadi kontra-intuitif. Batasan agunan didasarkan pada nilai penilaian (Beleihungswert). Ini bukan harga pasar. Itu adalah penilaian internal bank. Dan itu bervariasi.
Bayangkan dua bank melihat rumah yang sama.
– Bank A menilainya sebesar 100.000 Euro.
– Bank B menilainya sebesar 120.000 Euro.
Anda mungkin berpikir Bank A lebih baik. Nilai lebih rendah, jumlah pinjaman lebih rendah. Tapi lihat tingkatan pinjamannya.
Di Jerman, pembiayaan real estat dibagi menjadi dua tahap:
1. Pinjaman tingkat pertama (1a): Mencakup hingga 60 persen dari nilai penilaian. Suku bunga lebih rendah.
2. Pinjaman tingkat kedua (1b): Mencakup 20 persen berikutnya. Suku bunga lebih tinggi.
Jumlah total yang perlu Anda pinjam tetap 100.000 Euro di kedua skenario. Namun cara pembagian 100.000 Euro itu berubah secara drastis.
Bank A (penilaian 100.000 Euro):
– 60 persen dari 100.000 adalah 60.000 Euro. Ini mendapat tarif 1a yang murah.
– Sisa 40.000 Euro yang dibutuhkan? Tunggu. Batas pinjamannya total 80 persen. Jadi 80.000 Euro adalah pinjaman maksimal.
– 60.000 Euro pada 1a.
– 20.000 Euro pada 1b.
Bank B (penilaian 120.000 Euro):
– 60 persen dari 120.000 adalah 72.000 Euro. Ini mendapat tarif 1a yang murah.
– Sisa 28.000 Euro (untuk mencapai total 100.000) mendapat tarif 1b.
Tunggu. Mari kita periksa kembali nomor sumbernya agar lebih tepat.
Sumber tersebut mengatakan:
Bank A (nilai 100k): 5% untuk 60k, 6% untuk 20k. Total pinjaman 80rb? Tidak, sumbernya menyiratkan jumlah pinjaman adalah 100k dalam konteks contoh tetapi perhitungan bunga menggunakan 60k dan 20k. Mari kita baca kembali dengan seksama.
Teks sumber: “Beispiel: Bei einer Kreditsumme von 100.000 Euro… Bank A schätzt… 100.000… Bank B… 120.000… Beleihungsgrenze bei 96.000… Kreditnehmer müsste 36.000… ansparen.”
Maka perhitungan bunganya:
“Bank A… 5 Prozent untuk 60.000 Euro dan 6 Prozent untuk 20.000 Euro.” Total pinjaman di sini adalah 80.000 Euro.
“Bank B… 5 Prozent untuk 72.000 Euro dan den verbleibenden 6 Prozent untuk 8000 Euro.” Total pinjaman di sini adalah 80.000 Euro.
Oke, contoh ini mengasumsikan jumlah pinjaman sebesar 80.000 Euro pada tahap penghitungan bunga, atau mungkin “100.000” adalah angka kasar untuk nilai properti di paragraf pertama, namun penghitungan spesifiknya menggunakan pinjaman sebesar 80k. Mari kita tetap berpegang pada angka spesifik yang disediakan di bagian perhitungan teks untuk menghindari menciptakan fakta.
Teks tersebut menyatakan:
– Bank A: Penilaian 100rb
