Você acha que comprar uma casa depende dos metros quadrados e do preço que está listado. Não é. É sobre o dinheiro que você tem em sua conta poupança agora. Os bancos exigem uma parte do seu próprio dinheiro antes de lhe emprestarem um único centavo. Esta é a fase de “equidade”. Para a maioria, é a parte dolorosa.
As estruturas de empréstimo padrão na Alemanha, como o empréstimo de anuidade ou o empréstimo de poupança para construção, limitam-se a um limite de garantia de 80%. Esse número parece simples. Não é. Os bancos hipotecários, regidos pelos seus estatutos, muitas vezes só chegam a 60 por cento. Portanto, no mundo matemático ideal, você precisa de 20% de patrimônio líquido.
Vamos usar um número limpo. Soma total do crédito: 100.000 euros. Seu patrimônio necessário: 20.000 euros. Feito, certo?
Errado.
A armadilha oculta dos 10%
Os bancos excluem determinados custos do valor financiado. Honorários notariais. Inscrições cadastrais. Estes são seus para pagar antecipadamente. Eles não fazem parte do empréstimo.
Isso adiciona cerca de 10% ao custo total da propriedade. O seu cenário de empréstimo de 100.000 euros custa agora 110.000 euros na realidade. A matemática muda. Você não precisa mais economizar 20.000 euros. Você precisa de 30.000 euros. O limite da garantia aplica-se ao valor do empréstimo e não à despesa total.
Por que uma avaliação mais alta pode economizar dinheiro
É aqui que tudo se torna contra-intuitivo. O limite da garantia é baseado no valor de avaliação (Beleihungswert). Este não é o preço de mercado. É a avaliação interna do banco. E isso varia.
Imagine dois bancos olhando para a mesma casa.
– O Banco A avalia-o em 100.000 euros.
– O Banco B avalia-o em 120.000 euros.
Você pode pensar que o Banco A é melhor. Menor valor, menor valor do empréstimo. Mas observe os níveis de empréstimo.
Na Alemanha, o financiamento imobiliário é dividido em duas parcelas:
1. Empréstimo de primeiro nível (1a): Cobre até 60% do valor de avaliação. Taxa de juros mais baixa.
2. Empréstimo de segundo nível (1b): Cobre os próximos 20%. Taxa de juros mais alta.
O valor total que você precisa pedir emprestado permanece em 100.000 euros em ambos os cenários. Mas a forma como esses 100.000 euros são divididos muda drasticamente.
Banco A (avaliação de 100.000 euros):
– 60 por cento de 100.000 são 60.000 euros. Isso obtém a taxa 1a barata.
– São necessários os restantes 40.000 euros? Espere. O limite do empréstimo é de 80% do total. Portanto, 80.000 euros é o empréstimo máximo.
– 60.000 euros à 1h.
– 20.000 euros em 1b.
Banco B (avaliação de 120.000 euros):
– 60 por cento de 120.000 equivalem a 72.000 euros. Isso obtém a taxa 1a barata.
– Os restantes 28.000 euros (para atingir o total de 100.000) recebem a taxa 1b.
Espere. Vamos verificar os números das fontes novamente para ser mais preciso.
A fonte diz:
Banco A (valor de 100k): 5% para 60k, 6% para 20k. Empréstimo total de 80 mil? Não, a fonte implica que o valor do empréstimo é 100 mil no contexto do exemplo, mas o cálculo dos juros usa 60 mil e 20 mil. Vamos reler com atenção.
Texto fonte: “Beispiel: Bei einer Kreditsumme von 100.000 Euro… Bank A schätzt… 100.000… Bank B… 120.000… Beleihungsgrenze bei 96.000… Kreditnehmer müsste 36.000… ansparen.”
Então o cálculo dos juros:
“Banco A… 5 pagamentos por 60.000 euros e os 6 pagamentos por 20.000 euros.” O empréstimo total aqui é de 80.000 euros.
“Banco B… 5 pagamentos por 72.000 euros e os 6 pagamentos por 8.000 euros.” O empréstimo total aqui é de 80.000 euros.
Ok, o exemplo assume um valor de empréstimo de 80.000 euros na fase de cálculo dos juros, ou talvez “100.000” fosse um valor aproximado para o valor da propriedade no primeiro parágrafo, mas o cálculo específico usa um empréstimo de 80 mil. Vamos nos ater aos números específicos fornecidos na seção de cálculo do texto para evitar inventar fatos.
O texto afirma:
– Banco A: Avaliação 100k
