Vous pensez qu’acheter une maison est une question de mètres carrés et de prix indiqué sur l’annonce. Ce n’est pas le cas. Il s’agit de l’argent que vous avez actuellement sur votre compte d’épargne. Les banques exigent une partie de votre propre argent avant de vous prêter un seul centime. C’est la phase « équité ». Pour la plupart, c’est la partie douloureuse.
Les structures de prêt standard en Allemagne, comme le prêt de rente ou le prêt d’épargne construction, sont plafonnées à une limite de garantie de 80 %. Ce chiffre semble simple. Ce n’est pas. Les banques hypothécaires, régies par leurs statuts, ne montent souvent que jusqu’à 60 pour cent. Ainsi, dans le monde mathématique idéal, vous avez besoin de 20 % de capitaux propres.
Utilisons un nombre propre. Montant total du crédit : 100 000 euros. Vos capitaux propres requis : 20 000 euros. C’est fait, non ?
Faux.
Le piège caché des 10 %
Les banques excluent certains frais du montant financé. Frais de notaire. Inscriptions au registre foncier. Ce sont à vous de payer d’avance. Ils ne font pas partie du prêt.
Cela ajoute environ 10 pour cent au coût total de la propriété. Votre scénario de prêt de 100 000 euros coûte désormais 110 000 euros en réalité. Les mathématiques changent. Vous n’avez plus besoin d’économiser 20 000 euros. Il vous faut 30 000 euros. La limite de garantie s’applique à la valeur du prêt et non à la dépense totale.
Pourquoi une évaluation plus élevée peut vous faire économiser de l’argent
C’est ici que cela devient contre-intuitif. La limite de garantie est basée sur la valeur d’expertise (Beleihungswert). Ce n’est pas le prix du marché. C’est la valorisation interne de la banque. Et cela varie.
Imaginez deux banques qui regardent la même maison.
– La banque A le valorise à 100 000 euros.
– La banque B le valorise à 120 000 euros.
Vous pourriez penser que la banque A est meilleure. Valeur inférieure, montant du prêt inférieur. Mais regardez les niveaux de prêt.
En Allemagne, le financement immobilier est divisé en deux tranches :
1. Prêt de premier niveau (1a) : Couvre jusqu’à 60 % de la valeur d’expertise. Taux d’intérêt plus bas.
2. Prêt de deuxième niveau (1b) : Couvre les 20 % suivants. Taux d’intérêt plus élevé.
Le montant total que vous devez emprunter reste de 100 000 euros dans les deux scénarios. Mais la façon dont ces 100 000 euros sont répartis change radicalement.
Banque A (évaluation de 100 000 euros) :
– 60 pour cent de 100 000 équivaut à 60 000 euros. Cela permet d’obtenir le tarif 1a bon marché.
– Les 40 000 euros restants sont nécessaires ? Attendez. La limite du prêt est de 80 pour cent au total. Donc 80 000 euros est le prêt maximum.
– 60 000 euros à 1h.
– 20 000 euros à 1b.
Banque B (évaluation de 120 000 euros) :
– 60 pour cent de 120 000 équivaut à 72 000 euros. Cela permet d’obtenir le tarif 1a bon marché.
– Les 28 000 euros restants (pour atteindre le total de 100 000) bénéficient du tarif 1b.
Attendez. Vérifions à nouveau les numéros sources pour être précis.
La source dit :
Banque A (valeur 100k) : 5% pour 60k, 6% pour 20k. Prêt total 80k ? Non, la source implique que le montant du prêt est de 100 000 dans le contexte de l’exemple, mais le calcul des intérêts utilise 60 000 et 20 000. Relisons attentivement.
Texte source : “Exemple : pour un crédit de 100 000 euros… La banque A paie… 100 000… La banque B… 120 000… Un montant de crédit de 96 000… Le crédit doit atteindre 36 000… ans.”
Ensuite le calcul des intérêts :
“Banque A… 5 pour cent pour 60 000 euros et 6 pour cent pour 20 000 euros.” Le prêt total ici est de 80 000 euros.
“Banque B… 5 pour cent pour 72 000 euros et de 6 pour cent pour 8 000 euros.” Le prêt total ici est de 80 000 euros.
D’accord, l’exemple suppose un montant de prêt de 80 000 euros dans la phase de calcul des intérêts, ou peut-être que « 100 000 » était un chiffre approximatif pour la valeur de la propriété dans le premier paragraphe, mais le calcul spécifique utilise un prêt de 80 000 euros. Tenons-nous en aux chiffres spécifiques fournis dans la section calcul du texte pour éviter d’inventer des faits.
Le texte précise :
– Banque A : Évaluation 100k
