Pensi che l’acquisto di una casa riguardi i metri quadrati e il prezzo indicato nell’annuncio. Non lo è. Riguarda il denaro che hai sul tuo conto di risparmio in questo momento. Le banche richiedono una parte del tuo denaro prima di prestarti un solo centesimo. Questa è la fase “equità”. Per la maggior parte, è la parte dolorosa.
Le strutture di prestito standard in Germania, come il prestito di rendita o il prestito di risparmio edilizio, prevedono un limite massimo di garanzia pari all’80%. Quel numero sembra semplice. Non lo è. Le banche ipotecarie, regolate dai loro statuti, spesso arrivano solo fino al 60%. Quindi, nel mondo matematico ideale, è necessario il 20% di equità.
Usiamo un numero pulito. Importo totale del credito: 100.000 Euro. Il tuo patrimonio netto richiesto: 20.000 Euro. Fatto, vero?
Sbagliato.
La trappola nascosta del 10%.
Le banche escludono alcuni costi dall’importo finanziato. Spese notarili. Iscrizioni catastali. Questi sono tuoi da pagare in anticipo. Non fanno parte del prestito.
Ciò aggiunge circa il 10% al costo totale della proprietà. Il tuo scenario di prestito da 100.000 euro ora costa in realtà 110.000 euro. La matematica cambia. Non hai più bisogno di 20.000 euro risparmiati. Ti servono 30.000 euro. Il limite della garanzia si applica al valore del prestito, non alla spesa totale.
Perché una valutazione più elevata può farti risparmiare denaro
Qui è dove diventa controintuitivo. Il limite della garanzia si basa sul valore di stima (Beleihungswert). Questo non è il prezzo di mercato. È la valutazione interna della banca. E varia.
Immagina due banche che guardano la stessa casa.
– La banca A lo valuta 100.000 euro.
– La banca B lo valuta 120.000 euro.
Potresti pensare che la Banca A sia migliore. Valore inferiore, importo del prestito inferiore. Ma guarda i livelli di prestito.
In Germania il finanziamento immobiliare è suddiviso in due tranche:
1. Prestito di primo livello (1a): Copre fino al 60% del valore di stima. Tasso di interesse più basso.
2. Prestito di secondo livello (1b): Copre il successivo 20%. Tasso di interesse più elevato.
L’importo totale da prendere in prestito rimane di 100.000 euro in entrambi gli scenari. Ma il modo in cui vengono suddivisi quei 100.000 euro cambia drasticamente.
Banca A (stima 100.000 Euro):
– Il 60 per cento di 100.000 è 60.000 euro. Questo ottiene la tariffa economica 1a.
– Servono i restanti 40.000 Euro? Aspettare. Il limite del prestito è pari all’80% totale. Quindi 80.000 euro è il prestito massimo.
– 60.000 Euro al 1a.
– 20.000 Euro al 1b.
Banca B (stima 120.000 Euro):
– Il 60 per cento di 120.000 è 72.000 euro. Questo ottiene la tariffa economica 1a.
– Ai restanti 28.000 Euro (per raggiungere il totale di 100.000) viene applicata la tariffa 1b.
Aspettare. Controlliamo nuovamente i numeri della fonte per essere precisi.
La fonte dice:
Banca A (valore 100.000): 5% per 60.000, 6% per 20.000. Prestito totale 80k? No, la fonte implica che la somma del prestito è di 100.000 nel contesto dell’esempio, ma il calcolo degli interessi utilizza 60.000 e 20.000. Rileggiamo attentamente.
Testo originale: “Beispiel: Bei einer Kreditsumme von 100.000 Euro… Bank A schätzt… 100.000… Bank B… 120.000… Beleihungsgrenze bei 96.000… Kreditnehmer müsste 36.000… ansparen.”
Quindi il calcolo degli interessi:
“Banca A… 5 centesimi per 60.000 euro e 6 centesimi per 20.000 euro.” Il prestito totale qui è di 80.000 euro.
“Bank B… 5 centesimi per 72.000 euro e il verbleibenden 6 centesimi per 8000 euro.” Il prestito totale qui è di 80.000 euro.
Ok, l’esempio presuppone un importo di prestito di 80.000 euro nella fase di calcolo degli interessi, o forse “100.000” era una cifra approssimativa per il valore della proprietà nel primo paragrafo, ma il calcolo specifico utilizza un prestito di 80.000. Atteniamoci ai numeri specifici forniti nella sezione di calcolo del testo per evitare di inventare fatti.
Il testo afferma:
– Banca A: valutazione 100k
